近日，有业主反映，位于西安市朱雀大街的合能朱阙小区，今年初新物业入驻后，至今老物业尚未撤场，由此带来诸多问题，影响到小区的正常运行。

　　3月18日，小区业主王先生告诉华商报大风新闻记者，小区2017年入住，只有两栋高层，里面的1号楼为纯住宅，临街的2号楼为商业及公寓，共有700多户，西安合能房地产公司开发，老物业是西安合能物业公司。

　　“起初物业服务还行，2023年底，小区开始出现了垃圾成堆、停水、电梯坏了长时间无人修理这些现象。”王先生说，多次反映也没效果，有些业主就开始拒缴物业费，物业的员工也反映被欠工资，小区就变得乱七八糟，自己都想搬走了。后来，一些热心业主就开始筹备业委会，考虑更换物业。今年元月，新物业终于上岗了，经过几个月的体验，王先生认为服务能打95分，但由于老物业还在小区里收商业电费，让业主们心里不踏实。此外，地库里100多个车位都被锁了，导致地面开始违规停车，影响行人安全，也阻挡了消防通道。现在大家都希望新老物业能顺利交接，尽快让新物业全面服务，让小区变得更好更宜居。

　　小区新物业西安鸿蒙元物业公司焦经理告诉记者，该公司通过招标后与小区签约服务，从今年1月1日进驻。因为老物业拒绝交接退场，经过住建局、派出所等多部门协调，为了确保小区运行，在没有完成移交之前由业委会暂管。目前，小区卫生、保安等都已交给新物业管理，1号楼业主从国家电网直接购电，2号楼的公寓用电交到业委会专户，但发现老物业还给商户们售电。每月给供电公司各交各的部分，结果每个月都有产生几万元差额，最近几个月都被贴欠费停电通知，业委会只能多方垫付。

　　华商报大风新闻记者在该小区2号楼楼梯间看到，这里还张贴着新物业刚进来时的告知通知，以及供电公司的欠费停电通知，通知欠电费13万余元，计划3月17日停电。

　　“在街道办的协调下，老物业交了一部分，业委会又垫付了一部分，这次的问题解决了，下个月还会有。”焦经理说，现在多头收费带来很多隐患，也让商户和居民们无所适从，迫切需要彻底解决。此外，近期业委会和物业对小区用电进行了全面排查，发现2号楼上有两块电表异常，私自断开断路器，可不购电使用，根据电表显示度数核算共有30余万元电费，推测这可能是造成小区电费差额的重要原因之一。关于这个问题已向街办等部门反映，希望借助专业手段搞清楚究竟是谁免费用了这么多电。

　　小区业委会相关负责人向记者表示，业委会成立于2024年7月，已取得政府备案。2024年9月1日，小区全体业主通过召开业主大会并形成有效决议，同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，并授权业主委员会履行招标人职责开展各项工作。随后业委会通过程序，在六家投标公司中选择了新物业服务人——西安鸿蒙元物业管理有限公司，并签订了新的《小区物业服务合同》，后于2024年12月30日取得所在朱南社区、长安路街道办以及碑林区住建局认可及备案，新物业从2025年开始服务，但老物业一直拒绝退场，不配合移交还继续收取物业费、预售电费。

　　“上级部门多次协调，碑林区住建局也下发了物业管理整改通知，但老物业都不执行。”业委会负责人说，万般无奈之下，业委会已向法院提起诉讼，要求西安合能物业管理有限公司依法撤场。

　　碑林区住建局1月20日给西安合能物业管理有限公司下发的整改通知上说，“经调查，该小区于2024年9月1日召开业主大会，决定不再续聘你公司为小区提供物业服务，并于9月2日向你公司书面送达了解聘通知，12月27日向你公司送达了撤场函。按照《陕西省物业服务管理条例》第七十六条相关规定，现责令你公司立即整改，配合业委会做好相关资料设备移交工作，退出小区服务现场。拒不整改的,我局将联合各相关部门，按照《陕西省物业服务管理条例》第一百零五条对你公司进行处罚。限3日内整改到位。”

　　老物业西安合能物业管理有限公司几位工作人员告诉记者，目前小区是两家物业及业委会都在，不存在撤场问题，因为该公司认为业委会及物业选聘过程不合法。“我们已经提起了行政复议，也进行了起诉，等待判决结果出来，再确定是谁应该撤场。”工作人员说，当时业委会只给了3天时间就让他们撤场，还强行占据了物业办公室，这些行为也侵犯了物业公司的权益，也已向公安部门申诉。至于每月电费差额问题，是因为电费中包含公共区域的公摊电费，以前是一家收一家承担，现在两家收就得两家承担。

　　针对该小区的现状，长安路街道办相关负责人明确表示，合能朱阙小区业委会是在多个政府部门的监督下成立的，招标也聘请了专业的招投标公司执行，资质及程序均合法。“小区无论是商业还是住宅，都是一个整体，目前都应属于新物业的管理服务范围。”该负责人说，目前已进入法律程序，希望在判决之后都能依法执行，尽快让小区步入正轨。

　　陕西省社科院副研究员王晓勇表示，随着社会经济发展，物业管理矛盾日益凸显、纠纷日趋增多，当前业主与物业之间存在矛盾的情况十分普遍，越来越多的小区业主组织起来，在政府的支持下，依法成立业委会，实现对自家小区的管理权，这是时代的重要进步。这个过程并不容易，尤其遇到这种新老物业交接不顺利的情况，让居民自治之路更为艰难和漫长。物业公司是市场环境下的经营个体，在触及利益的时候反弹，是可以预判的。这种现实情况下，更需要法律制度的完善，需要基层政府提高执政能力，勇于扛起责任，愿意为了民生问题“啃硬骨头”，毕竟小区的安宁祥和牵系千家万户，基层政府和相关部门“责无旁贷”。

　　新老物业交接不畅的情况在国内也十分普遍。据了解，2022年5月执行的《四川省物业管理条例》就考虑到这一问题，规定“物管”拒不依法移交退出将被惩戒。

　　《条例》明确，经县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。

　　对于老物业在长时间内拒不撤场所应承担的法律责任，《民法典》同样有明示，老物业公司不仅须在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，而且应当做好一系列配合交接工作，拒不退出不仅无权获得后续物业服务费用，而且还有违约责任，需要赔偿损失。

　　根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域，应对企业给予违约程度最高的记录18分的处理。

　　更换物业的难题需要业主自治的成熟实践来化解，它从来都不简单，在此期间的一些波折、纷争，都应该寻求制度化的解决渠道。但这并不意味着，新旧物业交接的推进就可以横加阻挠而不用负法律责任。业主自治需要训练，物业守法、守契约更需要强约束。

　　合能朱阙业委会也太夸张了，是什么来头呀？ 1.先非法成立业委会 2.不通过业主投票，私自签订物业公司 3.强行入住小区对原物业进行打砸抢，打伤原物业工作人员 4.私自购买售电系统非法售电 5.停车场未备案的情况下高额收停车费[赞][赞][赞]

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